Een bed and breakfast starten: regels, btw en vergunning (2026)

Een paar kamers in je eigen huis, gasten die ’s ochtends aan je ontbijttafel zitten, en een eigen inkomen zonder naar kantoor te gaan. Een bed and breakfast is voor veel mensen een droomplan. Het is ook echt werk: bedden verschonen, ontbijt maken, gasten ontvangen op tijden die jou niet altijd uitkomen. En er komen meer regels bij kijken dan veel mensen denken.

Belangrijk voor wie in 2026 begint: de btw op overnachtingen is gestegen van 9% naar 21%. Dat heeft directe invloed op je prijs.

In het kort

Hoeveel B&B’s zijn er?

Volgens de KVK stonden er op 1 januari 2026 3.583 B&B’s in het Handelsregister. Tussen 2022 en 2025 groeide dat aantal elk jaar, in 2025 bleef het gelijk. Kijk in je eigen omgeving hoeveel B&B’s er al zijn, wat ze kosten en hoe vol ze zitten. In een toeristische regio is meer vraag, maar ook meer aanbod.

Mag je een B&B beginnen in je huis?

Dat bepaalt je gemeente. Het stappenplan B&B beginnen van het Ondernemersplein begint daarom bij het omgevingsplan. Past een B&B niet in het plan voor jouw adres, dan heb je een omgevingsvergunning nodig. Ga je verbouwen, dan vaak ook een vergunning voor bouwen.

Gemeenten mogen daarnaast eigen eisen stellen, bijvoorbeeld een maximum aantal kamers of bedden, of een minimale grootte per kamer. Via de Wet toeristische verhuur van woonruimte kunnen ze ook een registratienummer verplichten of een maximum aantal nachten per jaar instellen. Bel dus eerst met je gemeente, voordat je investeert.

Huur je, of heb je een hypotheek, kijk dan of je verhuurder of bank er iets over zegt. Lees ook een bedrijf starten vanuit huis.

Wat moet je regelen?

• KVK: je schrijft je B&B in. De KVK geeft je gegevens door aan de Belastingdienst. Lees hoe inschrijven werkt.
• Brandveiligheid: rookmelders en brandblussers. Slapen er voor het eerst meer dan tien personen, dan doe je minstens vier weken vooraf een gebruiksmelding via het Omgevingsloket.
• Nachtregister: je houdt bij wie er overnacht en wanneer. Dat is nodig voor hulpdiensten en voor de toeristenbelasting.
• Toeristenbelasting: je betaalt per gast per nacht aan je gemeente. Het bedrag verschilt per gemeente. Je mag het doorberekenen aan je gasten.
• Legionella: een B&B valt in een categorie waarvoor preventiemaatregelen verplicht zijn.
• Muziek en tv: draai je muziek of heb je tv’s voor gasten, dan heb je mogelijk een licentie nodig.

Het ontbijt

Zodra je eten klaarmaakt voor gasten, ben je een levensmiddelenbedrijf. Je registreert je bij de NVWA, met eHerkenning, en je werkt volgens een voedselveiligheidsplan op basis van HACCP. Het Ondernemersplein raadt aan een goedgekeurde hygiënecode te gebruiken, bijvoorbeeld die van KHN. Dat is makkelijker dan zelf een plan opstellen.

Schenk je ook alcohol, bijvoorbeeld een glas wijn bij aankomst? Dan heb je een alcoholvergunning van je gemeente nodig.

Btw: 21% op de kamer, 9% op het ontbijt

Sinds 1 januari 2026 geldt voor logies het tarief van 21%. Het ontbijt blijft 9%. Reken je één prijs voor kamer en ontbijt, dan splits je die op basis van wat elk onderdeel waard is. Rendement geeft een voorbeeld: van een weekendprijs van € 150 excl. btw voor twee personen is € 120 logies tegen 21% en € 30 ontbijt tegen 9%.

Blijft je omzet onder de € 20.000 per jaar, dan kun je kiezen voor de kleineondernemersregeling (KOR). Je rekent dan geen btw, maar mag ook geen btw terugvragen over je inkopen en verbouwing. Reken beide uit met de btw-calculator voordat je kiest.

Wat kun je vragen?

Kijk naar B&B’s in je buurt met vergelijkbare kamers. Let op wat er inbegrepen is: ontbijt, parkeren, een eigen badkamer. Volgens de KVK bepaal je je prijs aan de hand van je locatie, voorzieningen, kamergrootte en je vaste kosten.

Reken niet met een volle bezetting. Je hebt niet elke nacht gasten, zeker niet buiten het seizoen. Een rekenvoorbeeld: één kamer van € 100 per nacht, inclusief ontbijt. Bij 100 verhuurde nachten per jaar is dat € 10.000 omzet. Daar gaan btw, toeristenbelasting, de commissie van boekingssites, schoonmaak, energie, ontbijt en verzekeringen nog af. Met de uurtarief-calculator zie je wat je per uur werk overhoudt.

Gasten vinden

• Boekingssites zoals Booking.com en Airbnb brengen snel gasten, maar rekenen commissie per boeking.
• Een eigen website met directe boekingen scheelt die commissie. Lees hoe je een website maakt die klanten aantrekt.
• Een Google Bedrijfsprofiel, zodat je in Google Maps staat.
• Stichting Bed & Breakfast Nederland keurt B&B’s en geeft één tot vijf tulpen. Meer daarover op bedandbreakfast.nl.
• Samenwerken met de VVV, restaurants en fietsverhuur in de buurt. Gasten zoeken tips, en die partijen zoeken gasten.
• Reviews: vraag tevreden gasten om een review. Lees hoe je aan online reviews komt.

Verzekering

Het Ondernemersplein noemt een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering, een bedrijfsschadeverzekering en een inventaris- en opstalverzekering. Meld bij je opstal- en inboedelverzekeraar dat je gasten ontvangt; een gewone woonverzekering dekt dat vaak niet. Lees meer over verzekeringen voor ondernemers.

Past het bij je?

Je deelt je huis met vreemden. De KVK raadt aan werk en privé te scheiden, bijvoorbeeld met een aparte ingang, en duidelijk te zijn over wanneer je bereikbaar bent. Regel ook iemand die het overneemt als je ziek bent of zelf op vakantie wilt.

Veelgestelde vragen

Heb ik een vergunning nodig voor een B&B?
Vaak wel. Het hangt af van het omgevingsplan van je gemeente en van wat je gemeente verder eist, zoals een registratienummer.

Hoeveel btw reken ik voor een overnachting?
Sinds 2026 is dat 21%. Het ontbijt valt onder 9%.

Moet ik me aanmelden bij de NVWA als ik alleen ontbijt serveer?
Ja. Ook voor ontbijt registreer je je bij de NVWA en werk je volgens de HACCP-regels.